Cumpărare apartament pe firmă: amortizare și impozit

Achiziția unui imobil pe firmă poate aduce numeroase avantaje fiscale și financiare, oferind posibilitatea de a optimiza taxele și de a investi într-un activ valoros.

În acest articol, vom explora procesul de cumpărare a unui apartament pe firmă, beneficiile amortizării și impozitului, și opțiunile de finanțare prin leasing imobiliar sau credit de investiții.

De asemenea, vom analiza avantajele și dezavantajele fiecărei metode, pentru a te ajuta să iei cea mai bună decizie pentru afacerea ta.

Ce înseamnă să cumperi un apartament pe firmă?

Cumpărarea unui apartament pe firmă înseamnă că o companie (SRL, SA etc.) achiziționează imobilul, nu o persoană fizică. Acesta este un mod de investiție utilizat de obicei de antreprenori sau investitori care vor să obțină anumite avantaje fiscale sau administrative.

Iată câteva dintre principalele beneficii și considerații:

1. Amortizarea imobilului: Atunci când o firmă cumpără un apartament, poate aplica un sistem de amortizare, adică poate deduce anual o parte din valoarea apartamentului ca cheltuială, reducând astfel profitul impozabil al firmei. Acest lucru poate reduce impozitele datorate.
2. Deducerea cheltuielilor cu întreținerea: Cheltuielile de întreținere, reparațiile sau alte costuri legate de imobil pot fi deduse din veniturile firmei, iar acest lucru poate ajuta la optimizarea fiscală.
3. Reducerea impozitelor pe venit: Dacă apartamentul este utilizat în scopuri de afaceri (spre exemplu, ca birou sau pentru închiriere), firma poate beneficia de impozite mai mici pe venit în comparație cu un individ care închiriază sau deține un imobil pe persoană fizică.
4. Riscuri legale și administrative: În funcție de regimul fiscal al firmei și de modul în care este gestionat apartamentul, pot exista reglementări suplimentare sau obligații administrative de care trebuie să țină cont proprietarii de firme.

Pe scurt, cumpărarea unui apartament pe firmă este o opțiune destinată celor care doresc să optimizeze fiscalitatea și să beneficieze de deducerea cheltuielilor, dar poate implica mai multe proceduri administrative față de achiziționarea unui imobil pe persoană fizică.

Amortizarea apartamentului pe firmă

Amortizarea unui apartament pe firmă se referă la procesul prin care valoarea acestuia este distribuită pe o perioadă mai lungă de timp, iar o parte din această valoare poate fi dedusă anual ca o cheltuială de către firmă. Aceasta reduce profitul impozabil al firmei și, implicit, suma impozitului pe care trebuie să o plătească.

Iată cum funcționează amortizarea apartamentului pe firmă:

Perioada de amortizare

• Conform legislației fiscale din România, perioada de amortizare pentru un imobil este, de obicei, de 20 de ani (sau 25 de ani, în anumite cazuri), în funcție de tipul de imobil. Aceasta înseamnă că valoarea apartamentului se împarte pe 20 sau 25 de ani.
• De exemplu, dacă un apartament a fost achiziționat pentru 100.000 lei, și perioada de amortizare este de 20 de ani, firma poate deduce anual 5.000 lei din valoarea apartamentului ca și cheltuială (100.000 lei / 20 ani).

Calculul amortizării

• Amortizarea liniară este metoda standard folosită. Astfel, o sumă fixă este dedusă anual din valoarea apartamentului pe parcursul perioadei de amortizare.
• De exemplu, dacă apartamentul costă 100.000 lei, iar firma îl amortizează pe 20 de ani, suma anuală de amortizare va fi de 5.000 lei.

Beneficiile fiscale

• Amortizarea ajută la reducerea profitului impozabil al firmei, ceea ce duce la o reducere a impozitelor. De exemplu, dacă firma are un profit de 50.000 lei și aplică amortizarea de 5.000 lei pentru apartament, profitul impozabil devine 45.000 lei, iar impozitul pe profit va fi mai mic.
• În plus, orice cheltuială asociată întreținerii sau administrării imobilului poate fi dedusă și aceasta reduce, de asemenea, impozitele datorate.

Amortizarea pentru imobilele de tip „închiriere”

• Dacă apartamentul cumpărat pe firmă este folosit pentru închiriere (și nu pentru birouri sau alte activități comerciale), acesta poate fi, de asemenea, amortizat, iar venitul din chirii va fi considerat venit al firmei, care va fi supus impozitului pe venit.

Amortizarea accelerată

• În anumite cazuri, există posibilitatea de a aplica o amortizare accelerată, ceea ce înseamnă că deducerea anuală va fi mai mare în primii ani și mai mică în anii următori. Această metodă poate fi aplicată doar în anumite condiții și pentru anumite tipuri de active.

Alte considerații

• Valoarea reziduală: În general, la finalul perioadei de amortizare, valoarea imobilului nu va mai putea fi dedusă, însă acesta poate fi vândut, iar venitul din vânzare va fi tratat diferit fiscal.
• Amortizarea în cazul renovărilor: Dacă se realizează lucrări de renovare semnificative la apartament, aceste cheltuieli pot fi, de asemenea, deduse, dar nu ca amortizare. Ele pot fi tratate ca cheltuieli de întreținere sau de capitalizare, în funcție de natura lucrărilor.

Amortizarea apartamentului pe firmă permite firmei să reducă anual impozitul pe profit prin deducerea unei părți din valoarea apartamentului. Este un instrument util pentru investițiile pe termen lung, dar trebuie să se țină cont de reglementările fiscale și de modul în care se utilizează imobilul.

Cum funcționează închirierea unui apartament cumpărat pe firmă?

Închirierea unui apartament cumpărat pe firmă presupune ca imobilul să fie deținut de o societate (de exemplu, un SRL), iar venitul obținut din închirierea acestuia să fie tratat ca venit al firmei, nu al unei persoane fizice. Acest tip de investiție poate aduce multiple avantaje fiscale, dar și implicații administrative, pe care le vom detalia în continuare.

Cum funcționează procesul de închiriere a unui apartament pe firmă?

• Achiziția imobilului: În primul rând, firma achiziționează apartamentul, iar acesta devine un activ al societății. Firma poate plăti imobilul în numerar sau prin credit (în cazul unui împrumut, dobânzile și alte cheltuieli legate de credit pot fi, de asemenea, deduse ca cheltuieli de firmă).
• Închirierea apartamentului: Firma va închiria apartamentul unui chiriaș, iar contractul de închiriere va fi semnat între firmă (proprietar) și chiriaș (persoană fizică sau juridică). Chiriasul va plăti chiria către firmă, iar venitul obținut va fi considerat venit al societății.

Care sunt avantajele fiscale ale închirierii unui apartament pe firmă?

• Deducerea cheltuielilor legate de apartament: Firma poate deduce o serie de cheltuieli, printre care:
  • Amortizarea apartamentului: Firma poate aplica amortizarea imobilului, deducând anual o parte din valoarea apartamentului ca o cheltuială (aceasta se face pe o perioadă de 20 sau 25 de ani, în funcție de tipul imobilului).
  • Cheltuieli de întreținere și reparații: Costurile pentru renovarea apartamentului, reparațiile curente și alte cheltuieli de întreținere pot fi deduse din venitul firmei.
  • Impozitele și taxele locale: Taxele de proprietate, taxe de salubritate sau alte impozite locale legate de apartament pot fi, de asemenea, deduse.
  • Costuri administrative: Cheltuielile pentru administrarea apartamentului, comisioanele agențiilor imobiliare, salariile celor care se ocupă de întreținerea imobilului, și altele, pot fi deduse.
• Venit impozabil: Venitul din chirii obținut de firmă este impozitat la nivelul firmei, în conformitate cu regimul fiscal aplicabil (impozit pe profit sau impozit pe venit, în funcție de tipul de firmă).
  • De exemplu, în cazul unui SRL, venitul din chirii va contribui la profitul firmei, iar impozitul pe profit se va aplica conform unei cote de 16%.
  • De asemenea, dacă firma este plătitoare de TVA și apartamentul este închiriat unui alt agent economic, firma poate colecta TVA pe chiria percepută și poate deduce TVA-ul plătit pentru cheltuielile legate de imobil (reparații, întreținere, etc.).

Cum sunt impozitate veniturile din chiri?

Atunci când o firmă deține un imobil, aceasta va fi responsabilă pentru plata impozitelor, inclusiv a taxelor imobiliare. Aceste taxe sunt calculate în funcție de valoarea imobilului și de locația acestuia. În plus, dacă apartamentul este închiriat, veniturile din chirii vor fi supuse impozitării.

Există însă și opțiuni pentru reducerea impozitelor, precum deducerea cheltuielilor legate de întreținerea și administrarea imobilului. De asemenea, firma poate beneficia de scutiri sau reduceri de taxe în funcție de reglementările locale sau de statutul fiscal al acesteia.

• Venituri din chirii: Venitul obținut din închirierea apartamentului va fi impozitat în cadrul firmei. În funcție de regimul fiscal aplicabil firmei, acesta va fi supus unui impozit pe profit sau alt tip de impozit (în cazul unui PFA sau alt tip de entitate).
  • Dacă firma este plătitoare de TVA, venitul din chirii poate fi supus TVA (în cazul în care închirierea se face către o altă firmă). Totuși, închirierea unui apartament către persoane fizice este, de obicei, scutită de TVA.
  • În cazul în care firma obține venituri din chirii, acesta se adaugă la totalul veniturilor firmei și este impozitat conform regimului fiscal al firmei (impozit pe profit sau impozit pe venitul microîntreprinderii, de exemplu).

Care sunt cheltuieli deduse din venituri?

Firma poate deduce o serie de cheltuieli legate de apartament, care vor reduce profitul impozabil:

• Amortizarea: Așa cum am menționat anterior, valoarea apartamentului poate fi amortizată pe o perioadă de 20 sau 25 de ani. Astfel, firma poate deduce anual o sumă fixă din valoarea apartamentului, care va reduce profitul impozabil.
• Costuri de întreținere și reparații: Cheltuielile pentru renovări, reparații, întreținere sau administrare a apartamentului pot fi deduse din venituri.
• Taxe și impozite locale: Taxele de proprietate și impozitele locale pot fi, de asemenea, deduse.
• Costuri administrative: Cheltuielile cu managementul imobilului, inclusiv salariile celor care se ocupă de administrarea apartamentului, pot fi deduse.

Cum se procedează cu TVA-ul pe chirii pentru apartamentele cumpărate pe firmă?

• Închirierea către persoane fizice: În general, închirierea unui apartament pentru locuință către persoane fizice este scutită de TVA. În acest caz, firma nu va colecta TVA pe chirie, dar va putea deduce TVA-ul aferent cheltuielilor de întreținere și reparații (dacă este plătitoare de TVA).
• Închirierea către alte firme: Dacă apartamentul este închiriat unui alt agent economic (altă firmă), firma va colecta TVA pe chiria percepută, iar TVA-ul aferent cheltuielilor de întreținere și reparații va putea fi dedus.

Contractul de închiriere și administrarea apartamentului

• Firma va încheia un contract de închiriere cu chiriașii, stipulând clar termenele, chiria, perioada închirierii și condițiile generale.
• În cazul în care firma nu dorește să se ocupe direct de administrarea apartamentului (găsirea chiriașilor, întreținerea imobilului etc.), poate apela la o agenție imobiliară care să se ocupe de aceste aspecte. Cheltuielile cu agenția vor fi deduse.

Aspecte legale și administrative

• Înregistrarea veniturilor: Venitul obținut din chirii trebuie să fie înregistrat corect în contabilitatea firmei. Firma trebuie să emite facturi pentru chiria percepută și să raporteze veniturile în declarațiile fiscale corespunzătoare.
• Riscuri legale: Firma trebuie să fie atentă la reglementările legale și fiscale, în special în ceea ce privește TVA-ul, deducerea cheltuielilor și impozitarea veniturilor.

Închirierea unui apartament cumpărat pe firmă este o metodă eficientă de a obține venituri din chirii, beneficiind în același timp de avantaje fiscale, cum ar fi deducerea cheltuielilor (amortizarea, întreținerea, impozitele) și reducerea impozitelor pe profit.

În cazul închirierii unui apartament achiziționat pe firmă este esențial, însă, ca firma să respecte reglementările fiscale și legale, să înregistreze corect veniturile și să se ocupe de administrarea corectă a imobilului, pentru a evita eventualele probleme fiscale sau legale.

Care sunt soluțiile de finanțare pentru cumpărarea unui apartament pe firmă?

Cumpărarea unui apartament pe firmă poate fi realizată prin mai multe soluții de finanțare, iar două dintre cele mai utilizate opțiuni sunt leasingul imobiliar și creditul de investiții. Fiecare opțiune are avantaje și dezavantaje specifice, iar alegerea între ele depinde de profilul firmei, obiectivele financiare și preferințele în materie de lichiditate și structura plăților.

Iată o comparație între leasingul imobiliar și creditul de investiții, pentru a te ajuta să înțelegi mai bine diferențele și să alegi soluția potrivită pentru achiziționarea unui apartament pe firmă:

Leasing Imobiliar

Leasingul imobiliar este o formă de finanțare pe termen lung, în care firma (locatarul) folosește un apartament sau imobil, deși nu este încă proprietar, iar la finalul perioadei de leasing, are opțiunea de a cumpăra imobilul la o valoare reziduală.

Caracteristicile leasingului imobiliar

• Plăți lunare mai mici: În leasingul imobiliar, plățile lunare sunt de obicei mai mici decât la un credit bancar, deoarece valoarea reziduală (prețul pe care îl plătește firma la sfârșitul contractului pentru a deveni proprietar) este mai mare. Aceasta poate reprezenta până la 30-40% din valoarea apartamentului.
• Păstrarea lichidităților: Leasingul imobiliar permite firmei să păstreze lichiditățile mai mult timp, deoarece plata avansului este, de obicei, mai mică decât la un credit bancar.
• Opțiune de cumpărare: La finalul perioadei de leasing, firma poate cumpăra apartamentul la valoarea reziduală, adică o sumă mai mică decât valoarea de piață. Dacă firma nu vrea să cumpere, poate opta pentru prelungirea contractului sau pentru returnarea imobilului.
• Flexibilitate: Leasingul imobiliar poate oferi mai multă flexibilitate în ceea ce privește termenii și condițiile, dar depinde de instituția care acordă leasingul.

Credit de Investiții imobiliare

Creditul de investiții este un împrumut acordat de o bancă sau instituție financiară pentru achiziționarea unui imobil, iar firma devine imediat proprietar al apartamentului. În schimb, firma va plăti rate lunare conform condițiilor stabilite în contractul de credit.

Caracteristici:

• Plăți lunare mai mari: De obicei, ratele la un credit bancar sunt mai mari decât la un leasing imobiliar, deoarece valoarea împrumutului nu include o valoare reziduală.
• Dobândă: Creditul de investiții are o dobândă fixă sau variabilă, iar aceasta este calculată pe baza sumei împrumutate.
• Proprietatea imediată: Firma devine imediat proprietar al apartamentului, iar imobilul este înregistrat în patrimoniul firmei.
• Termen de rambursare: Termenul de rambursare poate varia între 5 și 30 de ani, în funcție de instituția bancară și de suma împrumutată.

Compararea celor două opțiuni:

Alegerea între leasingul imobiliar și creditul de investiții depinde de mai mulți factori, printre care:

• Lichiditatea firmei: Dacă firma dorește să păstreze lichiditățile, leasingul poate fi o opțiune mai bună datorită plăților lunare mai mici.
• Obiectivul pe termen lung: Dacă firma vrea să dețină imobilul pe termen lung, creditul de investiții poate fi mai potrivit, oferind o proprietate imediată.
• Costurile totale: Leasingul poate implica costuri mai mari pe termen lung, în timp ce un credit bancar poate avea o dobândă mai mică, dar cu rate mai mari la început.

Alegerea între cele două opțiuni trebuie să țină cont de structura financiară a firmei, obiectivele acesteia și tipul de imobil achiziționat. În multe cazuri, consultarea unui specialist financiar poate ajuta firma să ia decizia corectă.

Cum te poate ajuta un broker de credite în achiziția unui imobil pe firmă?

Un broker de credite joacă un rol esențial în procesul de achiziție a unui imobil pe firmă, facilitând accesul la cele mai bune soluții de finanțare, negociind condiții favorabile și asigurându-se că întreaga tranzacție se desfășoară eficient și fără probleme.

Brokerii iFink! Finance îți pot oferi un sprijin valoros, în special atunci când vrei să achiziționezi un imobil pe firmă, iar opțiunile de finanțare sunt multiple și complexe.

Iată cum te poate ajuta un broker de credite:

Identificarea celor mai bune soluții de finanțare

Un broker de credite are cunoștințele și experiența necesare pentru a-ți prezenta cele mai bune opțiuni de împrumut, în funcție de profilul firmei tale și de tipul de imobil pe care dorești să-l achiziționezi. În acest sens, el poate:

• Compararea ofertelor de credit: Brokerul va analiza mai multe oferte de la diverse instituții financiare (bănci, IFN-uri) și îți va prezenta acele soluții de creditare care sunt cele mai potrivite pentru nevoile tale, fie că vorbim despre un credit imobiliar, un credit de investiții sau un leasing imobiliar.
• Acces la soluții de finanțare exclusive: Brokerii de credite au adesea parteneriate cu bănci și instituții financiare, ceea ce le permite să ofere condiții mai bune, reduceri de dobândă sau soluții de creditare care nu sunt disponibile publicului larg.

Consultanță personalizată în funcție de nevoile firmei tale

Fiecare firmă are nevoi financiare și un profil diferit. Un broker de credite va analiza situația financiară a firmei tale și te va ajuta să alegi cel mai potrivit tip de finanțare, având în vedere:

• Suma necesară: Brokerul îți va ajuta firma să înțeleagă cât ar trebui să împrumute în funcție de valoarea imobilului și de bugetul firmei.
• Tipul de imobil: Indiferent dacă achiziționezi un apartament pentru închiriere sau un spațiu pentru desfășurarea activității comerciale, brokerul va adapta recomandările sale la tipul de imobil pe care vrei să-l achiziționezi.
• Capacitatea de rambursare a firmei: Brokerul va analiza fluxul de numerar al firmei tale și va recomanda soluții de creditare care nu vor pune presiune asupra cashflow-ului firmei pe termen lung.

Negocierea condițiilor financiare avantajoase

Unul dintre cele mai importante roluri ale unui broker de credite este negocierea condițiilor de împrumut în numele firmei tale. Acesta poate:

• Negocierea dobânzii: Brokerul poate negocia dobânda pentru a obține cele mai bune condiții de creditare, astfel încât firma ta să plătească mai puțin pe termen lung.
• Termenii contractului: Acesta poate negocia termenii împrumutului, inclusiv perioada de rambursare, valoarea avansului și eventuale comisioane suplimentare, pentru a asigura cele mai bune condiții financiare.
• Reducerea comisioanelor și taxelor: Un broker cu experiență știe cum să obțină reduceri la comisioanele de acordare a creditului sau taxe suplimentare, ceea ce poate reduce costurile totale ale tranzacției.

Consultanță privind tipurile de credite disponibile pentru firme

Există mai multe tipuri de credite disponibile pentru achiziția unui imobil pe firmă, iar brokerul te poate ghida în alegerea celei mai bune opțiuni:

• Creditul imobiliar pentru investiții: Acesta este tipul de credit folosit de obicei pentru achiziționarea de imobile care urmează să fie închiriate sau utilizate în scopuri comerciale. Brokerul va explica opțiunile de credit care se potrivesc cel mai bine nevoilor tale și îți va arăta ce bănci oferă cele mai bune condiții.
• Leasingul imobiliar: Dacă vrei să închiriezi un imobil pe termen lung sau să achiziționezi un imobil pentru firmele de închiriere, brokerul de credite te poate ajuta să găsești oferte de leasing imobiliar avantajoase, care oferă condiții mai flexibile decât un credit tradițional.
• Credite pentru dezvoltarea afacerii: Dacă scopul este extinderea firmei sau investiții comerciale, brokerul poate sugera opțiuni de credit pentru investiții, care se potrivesc nevoilor tale financiare și strategiei de dezvoltare.

Ajutor în obținerea finanțării în termenii celor mai buni

Un broker de credite îți poate economisi mult timp și efort în procesul de obținere a împrumutului, având în vedere că va:

• Pregăti documentația necesară: Brokerul va pregăti toată documentația necesară pentru a aplica pentru credit, astfel încât să eviți întârzierile și eventualele probleme legale sau administrative.
• Colabora cu instituțiile financiare: El va face toate demersurile pentru a obține aprobarea creditului, negociind direct cu băncile sau IFN-urile și urmărind progresul cererii de creditare.

Reducerea riscurilor financiare

Brokerul de credite poate contribui la reducerea riscurilor financiare pentru firma ta:

• Alegerea celei mai bune soluții pentru cash-flow: Brokerul va ajuta firma să aleagă o opțiune de creditare care să fie compatibilă cu fluxul de numerar și capacitatea de plată a firmei tale, evitând riscuri de supraîndatorare.
• Măsuri pentru protejarea împotriva fluctuațiilor dobânzii: Dacă optați pentru un credit cu dobândă variabilă, brokerul poate sugera soluții pentru protejarea firmei împotriva fluctuațiilor pieței financiare (de exemplu, conversia într-un credit cu dobândă fixă).

Suport pe termen lung după acordarea împrumutului

Un broker de credite nu doar că te ajută să obții împrumutul, dar îți poate oferi și asistență pe termen lung:

• Refinanțarea creditului: Dacă condițiile de pe piață se schimbă sau dacă firma ta obține îmbunătățiri financiare, brokerul te poate ajuta să refinanțezi creditul pentru a obține termeni mai favorabili.
• Monitorizarea condițiilor pieței financiare: Brokerul va urmări în permanență evoluția pieței financiare și te va informa cu privire la noi oferte de credit care pot fi mai avantajoase pentru firma ta.

Un broker de credite poate fi un partener valoros în procesul de achiziție a unui imobil pe firmă, având cunoștințele și experiența necesare pentru a-ți oferi soluții financiare personalizate, negociind cele mai bune condiții și asigurându-se că procesul de obținere a finanțării se desfășoară fără probleme.

Cu expertiza sa, brokerul iFink! Finance îți poate economisi timp, reduce riscurile financiare și îți va oferi suport pe termen lung, asigurându-se că firma ta beneficiază de cele mai bune opțiuni de creditare disponibile pe piață.