Saptamana trecută am vorbit cu un client care detinea doua apartamente în Cluj, ambele inchiriate, și voia să cumpere o casa. Venitul lui oficial era exclusiv din chirii – nu avea carte de munca, nu era PFA, nu incasa dividende. Intrebase deja la doua bănci și primise raspunsuri diferite: una ii spusese ca nu poate, cealalta ii ceruse un dosar de documente de doua pagini pe care nu stia cum să il completeze. A ajuns la noi și am reusit să ii gasim finanțare. Dar, ca să intelegi cum, trebuie să știi cum gândesc băncile când vine vorba de chirii.
De ce sunt chiriile mai complicate decat salariul
Salariul e simplu pentru banca: fluturasul de salariu, contul de card, istoricul de 3-6 luni. Gata. Venitul din chirii e o altă poveste. Banca nu poate verifică direct cât încasezi – poate vedea doar ce ai declarat la ANAF și ce intra în contul tau bancar. De aceea are reguli stricte legate de ce acceptă ca dovada și ce procent ia în calcul din chirie.
În plus, chiria are un risc pe care salariul nu il are: chiriasul poate pleca. Sau poate să nu mai plateasca. Bancile știu asta și isi protejează expunerea prin doua mecanisme: aplică un procent de discount din chiria brută și cer dovezi solide ca venitul e stabil și legal declarat.
Ce procent din chirie ia banca în calcul
Procentul variaza semnificativ de la o banca la altă. Din practică, iata ce am vazut cel mai des:
| Banca | Procent din chiria brută acceptat | Condiții speciale |
|---|---|---|
| Banca Transilvania | 85-100% | Contract înregistrat ANAF, minim 12 luni |
| BRD | 80-90% | Contract activ, extras cont cu încasări |
| BCR | 70-80% | Se deduc impozitul și cheltuielile estimate |
| OTP Bank | 55% | Condiții mai conservatoare per general |
| Standard general piata | 50% | Prag de pornire pentru băncile fără politica clara |
Diferentă intre 55% și 100% poate insemna câteva sute de lei în venitul eligibil lunar, ceea ce afectează direct sumă maximă pe care o poți împrumută. Dacă ai o chirie de 800 de euro pe luna, la 55% banca ia în calcul 440 de euro, iar la 90% – 720 de euro. Această diferentă poate fi determinantă pentru accesul la finanțare.
Un broker de credite cunoaste politicile actualizate ale fiecarei bănci și poate directiona dosarul tau exact acolo unde profilul tau are cele mai mari sanse. Dacă vrei să calculezi singur ce sumă poți acceseze, folosește calculatorul de credit ipotecar ca punct de pornire – dar tine cont ca rezultatul final depinde și de procentul pe care banca il aplică pe chiria ta.
Ce documente cer băncile pentru dovada venitului din chirii
Acesta e locul unde multi proprietari pierd timp pretios. Vin la banca cu contractul de chirie și extras de cont și se mira ca nu e suficient. Lista completă pe care o cer băncile arată asa:
- Contractul de inchiriere înregistrat la ANAF – fără această stampilă, contractul nu exista fiscal. Multe bănci refuza pur și simplu chiriile nerezistrate.
- Declarația D212 depusă la ANAF (pentru veniturile din chirii, dacă depășești plafonul de 2.000 lei/an) sau dovada ca esti în evidentă fiscala pentru aceste venituri.
- Extrase de cont bancar pe ultimele 6-12 luni, care să arate ca chiria a intrat efectiv în cont. Chiria încasată cash nu se ia în calcul de nicio banca – nu exista dovada.
- Actul de proprietate al imobilului dat în chirie – autorizația de constructie sau extrasul de carte funciara.
- Contractul de asigurare a imobilului dat în chirie (unele bănci il cer).
Dacă ai mai multe proprietăți inchiriate, ai nevoie de documentația completă pentru fiecare în parte. Bancile nu acceptă declarații vagi de genul „am doua apartamente și incasez în total X lei” – vor să vada fiecare sursa în parte, documentată separat.
Chiria neregistrată la ANAF: problema reala și ce poți face
Știu ca multi proprietari incasează chiria fără să o declare la ANAF. E o realitate a pietei romanesti. Dar din perspectiva băncii, o chirie nedeclarată nu exista. Nu o poți folosi ca venit eligibil pentru credit ipotecar.
Ce poți face? Ai doua opțiuni: regularizezi situația – înregistrezi contractul la ANAF și declari retroactiv veniturile (cu penalitatile aferente, dacă e cazul) – sau nu folosești acel venit în dosar și aplici pe alte venituri. A doua variantă e mai simpla pe termen scurt, dar poate insemna ca sumă pe care o poți acceseze e mai mica.
Dacă te gândești să regularizezi, fa-o cu minim 6 luni înainte de aplicarea la credit. Bancile vor extrasele pe ultimele 6-12 luni și vor să vada consistentă, nu o regularizare facută cu o luna înainte de dosar.
Cum combini venitul din chirii cu alte surse
Cel mai comun scenariu pe care il intalnesc: clientul are un salariu modest și completează cu chirii. Sau pensionarul care are doua apartamente inchiriate. Bancile acceptă combinarea veniturilor – salariu plus chirii, sau pensie plus chirii – atata timp cât fiecare sursa e documentată separat.
Un alt scenariu: antreprenorul care nu vrea să foloseasca veniturile din firma (dividende) și prefera să prezinte chiriile ca venit mai stabil. Unele bănci chiar prefera chiriile fata de dividende pentru ca sunt mai previzibile și regulate. Totul depinde de politica interna a băncii respective.
Dacă ai un profil mixt, cel mai bine e să discuti cu un broker care poate să vada tabloul complet al veniturilor tale și să aleagă combinația optima pentru fiecare banca tinta. Poți vedea ce opțiuni ai pentru credit ipotecar pe pagina de brokeri credit ipotecar – acolo găsești și consultantă gratuită pentru dosare complexe.
Gradul de indatorare: cum se calculează când ai chirii
Regula generala de la BNR: rată lunară totală (sumă tuturor creditelor) nu poate depasi 40% din venitul net eligibil. Pentru prima locuinta se poate ajunge la 45%. Venitul net eligibil include și chiriile, dar dupa aplicarea procentului băncii.
Exemplu concret: ai un salariu net de 4.000 de lei și doua chirii de 400 de euro fiecare (aprox. 2.000 de lei/chirie). Banca aplică 80% pe chirii – rezulta 1.600 lei eligibili per chirie, deci 3.200 lei din chirii. Venitul total eligibil: 4.000 + 3.200 = 7.200 lei. La 40% indatorare, rată maximă acceptată e de 2.880 lei pe luna. Această iti permite un credit ipotecar semnificativ, în functie de dobândă și perioadă.
Atentie: dacă imobilele inchiriate sunt ipotecate (ai credite pe ele), ratele acelora se scad din venitul eligibil înainte de calcul. Dacă ai credit pe un apartament dat în chirie și rată e de 300 de euro, banca o ia în calcul ca angajament existent, nu ca venit.
Avansul: reguli pentru proprietarii cu chirii
Regulile de avans sunt aceleasi ca pentru orice client: minim 15% pentru imobile în zone urbane, 20-25% pentru periurban și rural. Nu exista reguli speciale pentru proprietarii cu chirii în ceea ce priveste avansul. Diferentă vine din sumă pe care o poți acceseze, nu din avansul minim.
Un aspect important: imobilele pe care le ai deja nu pot fi folosite direct ca avans – banca finantează achiziția unei proprietăți noi, nu schimbul de proprietăți. Poți folosi imobilele existente ca garantie suplimentara dacă banca o cere, dar avansul trebuie să vina din cash sau din vânzarea unui imobil.
Ce să faci înainte să aplici la banca
Din practică, iata ce recomand înainte de a depune dosarul:
- Verifică ca toate contractele de chirie sunt inregistrate la ANAF și active
- Asigură-te ca chiriile intra în cont bancar (nu cash) cel putin 6 luni
- Obtine o adeverință de la ANAF cu situația fiscala (zero datorii)
- Aduna extrasele de cont pe ultimele 12 luni pentru toate conturile
- Verifică scorul FICO la Biroul de Credit – o nota sub 600 poate complica lucrurile
- Nu lua alte credite cu 6 luni înainte de aplicare – orice noua rată reduce sumă eligibilă
Un detaliu adesea neglijat: dacă ai un chirias cu contract verbal sau contract nerezistrat și el pleaca în timpul procesarii dosarului, banca poate retrage ofertă. Stabilitatea venitului e esențială pe toata perioadă procesarii, nu doar la momentul aplicarii.
