Investițiile imobiliare sunt, pentru mulți români și companii, o metodă sigură de a genera venituri pasive.
Chiriile lunare aduc stabilitate și, în același timp, pot fi un atu important atunci când dorești să obții un credit bancar pentru alte investiții.
Dar cum sunt privite aceste venituri de către bănci? Care sunt obligațiile fiscale și ce documente trebuie pregătite pentru ca veniturile din chirii să fie recunoscute oficial?
În acest articol explicăm pas cu pas:
- ce înseamnă venituri din chirii pentru persoane fizice și juridice;
- cum se calculează și declară impozitul;
- cum analizează băncile aceste venituri în procesul de creditare;
- cum te poate sprijini iFink! Finance România, prin servicii de finanțare firme și CFO externalizat, pentru a-ți optimiza situația fiscală și pentru a crește șansele de aprobare a creditului.
Venituri din chirii – definiție și importanță pentru finanțare
Prin venituri din chirii înțelegem sumele încasate în urma închirierii unei proprietăți – fie locuință, fie spațiu comercial, fie birouri. Aceste venituri sunt recunoscute de legislația fiscală și pot proveni din:
- închirierea de apartamente sau case;
- închirierea de spații comerciale, depozite, birouri;
- închirierea de terenuri sau hale industriale.
De ce sunt importante pentru bănci veniturile din chirii?
Pentru o instituție de credit, veniturile din chirii:
- reprezintă surse stabile și predictibile de încasări;
- arată că solicitantul are capacitate financiară suplimentară pentru a-și plăti ratele;
- pot fi folosite ca garanție indirectă a bonității, mai ales dacă proprietatea este achitată integral.
Astfel, veniturile din chirii pot crește scorul de eligibilitate și pot permite obținerea unui credit mai mare sau cu dobândă mai avantajoasă.
Venituri din chirii pentru persoane fizice
Pentru persoanele fizice, veniturile din chirii se impozitează conform Codului Fiscal și trebuie declarate la ANAF.
Regimul fiscal în 2025
- Impozit pe venit: 10% aplicat asupra venitului net.
- Deducere forfetară: 20% din venitul brut (conform legislației actuale).
- Contribuția la sănătate (CASS): datorată dacă veniturile totale anuale depășesc plafonul legal (ex. 6, 12 sau 24 salarii minime).
Declarația unică
Pentru ca veniturile să fie recunoscute oficial, este obligatorie depunerea Declarației unice până la 25 mai a anului următor.
Documente necesare:
- contractul de închiriere înregistrat la ANAF;
- eventuale acte adiționale.
💡 Exemplu practic:
O persoană închiriază un apartament cu 3.000 lei/lună.
- Venitul brut anual: 36.000 lei.
- Deducere forfetară 20%: 7.200 lei.
- Venit net: 28.800 lei.
- Impozit 10%: 2.880 lei.
Dacă veniturile totale anuale depășesc plafonul CASS, se adaugă contribuția la sănătate conform tranșelor legale.
Venituri din chirii pentru persoane juridice
Pentru societăți comerciale (SRL, SA) sau PFA cu regim contabil, veniturile din chirii au un tratament diferit.
Impozitare
- Microîntreprinderi: impozit de 1% pe cifra de afaceri (dacă se încadrează în plafon).
- Impozit pe profit: 16% aplicat asupra profitului (venituri minus cheltuieli).
- TVA: în cazul închirierii de spații comerciale, poate fi aplicabil TVA (19%), cu posibilitatea de taxare inversă sau scutire în anumite condiții.
Înregistrare contabilă
Veniturile din chirii se reflectă în contul 706 „Venituri din redevențe, locații de gestiune și chirii”, iar cheltuielile aferente (întreținere, reparații, amortizare) se înregistrează în conturile de cheltuieli (clasa 6).
Avantaj la creditare
Băncile analizează bilanțul, contul de profit și pierdere și fluxul de numerar.
Veniturile recurente din chirii, înregistrate corect, îmbunătățesc indicatorii financiari (de ex., gradul de acoperire a dobânzilor), crescând șansele de aprobare a unui credit de investiții.
Cum folosesc băncile veniturile din chirii în procesul de creditare?
Atât persoanele fizice, cât și firmele pot prezenta veniturile din chirii ca dovadă a capacității de rambursare.
Pentru persoane fizice
- Veniturile declarate prin Declarația unică sunt adăugate la veniturile din salarii sau alte surse.
- Băncile verifică stabilitatea contractului (durata, chiria fixă).
- Încasările prin transfer bancar sunt preferate, fiind ușor de dovedit.
Rezultat: un grad de îndatorare mai bun și posibilitatea de a obține credite ipotecare, cu mențiunea ca veniturile din chirie la persoanele fizice sunt luate în calcul de către bănci, doar împreună cu un alt venit stabil (de ex: salariu).
Pentru persoane juridice
- Banca analizează situațiile financiare (bilanț, cont de profit și pierdere, balanță de verificare).
- Veniturile recurente din chirii cresc cash-flow-ul operațional, îmbunătățind capacitatea de plată.
- Firmele cu astfel de venituri au acces mai facil la credite pentru dezvoltare (achiziții imobiliare, extindere, modernizare).
Documente esențiale
- Contract de închiriere înregistrat la ANAF.
- Declarația unică (persoane fizice) sau bilanțul contabil (firme).
- Extrase bancare care dovedesc încasările regulate.
- În unele cazuri, evaluarea proprietății.
Optimizarea fiscală a veniturilor din chirii pentru creditare
Pentru ca veniturile să fie acceptate de bancă și să asigure cel mai bun avantaj fiscal, este esențială o strategie corectă.
- Organizarea formei juridice: în funcție de numărul de proprietăți și valoarea veniturilor, poate fi avantajos să închiriezi ca PFA sau SRL.
- Declararea completă și la timp: nedeclararea poate duce la pierderea credibilității și la penalități.
- Deducerea cheltuielilor: reparații, asigurări, comisioane ale agențiilor imobiliare.
- Plata prin transfer bancar: crește transparența și este preferată de bănci.
Greșeli frecvente și riscuri
Unele erori pot afecta nu doar fiscalitatea, ci și șansele de a obține un credit:
- Neînregistrarea contractelor de închiriere la ANAF.
- Neplata impozitului și a contribuției la sănătate în termenele legale.
- Încasarea chiriei exclusiv în numerar, fără dovadă bancară.
- Declararea parțială a veniturilor.
Toate acestea pot reduce credibilitatea în fața băncii și pot atrage sancțiuni fiscale.
Concluzie
Veniturile din chirii, fie că aparțin persoanelor fizice sau persoanelor juridice, nu reprezintă doar o sursă de venit pasiv, ci și o pârghie puternică pentru obținerea unui credit bancar.
Cheia succesului este:
- declararea corectă și la timp;
- plata impozitelor și a contribuțiilor;
- dovedirea prin documente bancare și contracte înregistrate.
Cu sprijinul iFink! Finance România, poți transforma veniturile din chirii într-un argument solid pentru finanțare:
✅ Finanțare firme – acces la credite și fonduri nerambursabile pentru investiții imobiliare.
✅ CFO externalizat – planificare fiscală, rapoarte financiare și strategii pentru optimizarea veniturilor.
Contactează iFink! Finance România pentru o consultanță gratuită și află cum să folosești veniturile din chirii ca un avantaj real în obținerea finanțării bancare pentru următorul pas în dezvoltarea ta.
